
70 年产权到期房子归谁?官方答案 房产证写名攻略,这些坑别踩!
买房是大多数家庭一辈子最大的事儿,花了大半辈子积蓄,心里难免犯嘀咕:房子 70 年产权到期后,会不会被国家收走?房产证上到底该写谁的名字?是只写自己的,还是加上夫妻双方的?这些问题没搞清楚,后续可能惹来一堆麻烦。今天就用大白话跟大家掰扯明白,不管是准备买房的,还是已经有房的,都建议认真看完,避免踩坑!
一、70 年产权到期?别慌!房子还是你的
有个关键信息大家一定要记牢:这 70 年的产权年限,是从开发商 “拿地那天” 开始算的,可不是你收房或者办证的日子。举个例子,开发商 2015 年拿了一块地,中间盖房子花了 5 年,2020 年才交房给你,等你住进去的时候,实际的土地使用权已经只剩 65 年了。所以买房的时候,别光看开发商说的 “70 年产权”,得问问清楚拿地时间,算一算实际剩余的年限。
关于续期的问题,《民法典》里写得明明白白:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,不用咱们专门跑去找相关部门申请,省了不少麻烦。那续期要不要花钱?花多少钱?目前全国还没有统一的标准,但从一些地方的试点情况来看,费用并不会高到离谱。比如有的地方是按房屋面积收年费,100 平米的房子,一年也就一千多块钱,对大多数家庭来说,都是能承受的。
展开剩余88%所以大家别再被 “70 年到期房子就没了” 的说法吓唬了,这就是个谣言。房子的所有权永远是你的,到期后只要按规定续期,就能一直住下去。真正该操心的,是下面这些更实际的问题。
二、比产权年限更重要的 3 件事,买房必看
虽然 70 年产权到期不是大问题,但这 3 件事直接影响你住得舒不舒服、房子好不好卖、贷款能不能批,比产权年限重要多了。
(一)房子的老化问题,关系居住安全
房子就跟人一样,住久了会老化。一般来说,房子住个二三十年,墙体就可能出现裂缝,管道容易生锈堵塞,电路也可能老化短路,电梯要是维护不好,还会经常出故障。这些不仅影响居住体验,还可能存在安全隐患。
所以买房的时候,别光盯着产权剩多少年,更要看看小区的整体维护水平。比如小区的物业靠不靠谱,是不是定期对公共设施进行检修,有没有足额的大修基金(也就是房屋的 “养老金”,用来修电梯、换水管这些大型维修)。如果小区物业不作为,公共区域乱七八糟,就算产权年限再长,住进去也闹心。见过不少住了 30 年的老小区,因为没人维护,外墙脱落、下水道堵塞是常事,住着特别糟心。
(二)产权剩余年限,影响贷款审批
很多人买二手房的时候,会遇到贷款批不下来的情况,其中一个重要原因就是房子的产权剩余年限太短。银行审批贷款的时候,特别看重土地使用权的剩余年限,年限越短,贷款额度可能越低,利率还可能上浮,甚至有些银行直接不批。
比如一套房龄超过 20 年的二手房,产权只剩 30 年了,银行可能只给批 50% 的贷款,或者要求提高首付比例,这对买房人来说,压力就大了。而如果产权剩余年限在 50 年以上,贷款审批就顺利多了,额度和利率也更优惠。所以买二手房的时候,一定要先查清楚产权剩余年限,避免因为这个原因贷不了款。
(三)产权年限短,房子难转手、价格低
买房子除了自己住,很多人也会考虑以后能不能转手。产权剩余年限短的房子,转手的时候会特别费劲。毕竟买家也不傻,同样的价格,一套房子产权剩 50 年,另一套只剩 20 年,肯定会选年限长的那套。
就算你降价出售,买家也会犹豫,担心以后自己想卖的时候更难。而且产权年限短的房子,升值空间也很小,甚至可能贬值。所以买房的时候,尽量选拿地时间近、产权剩余年限长的房子,不管是自己住还是以后转手,都更有保障。
三、房产证写名字的坑,太多人踩过!
很多人觉得,房产证上写夫妻双方的名字,才显得公平,也能给对方安全感。但现实中,房产证写双名不仅不一定保险,反而可能惹来一堆麻烦,这些坑大家一定要避开。
(一)贷款审批难度翻倍
如果房产证上写两个人的名字,贷款的时候银行会要求两个人都提供征信报告和收入证明。只要其中一方征信有问题,比如有逾期还款记录、负债太高,就可能直接影响贷款审批,严重的甚至会导致贷款批不下来。
比如小两口买房,男方征信良好,但女方之前有信用卡逾期没还,就算男方收入再高,银行也可能因为女方的征信问题拒绝放款。本来开开心心买房,结果因为名字的问题贷不了款,多耽误事儿。
(二)卖房、抵押必须双方同意,容易闹矛盾
房产证上写了两个人的名字,就意味着房子是共有财产,以后不管是卖房还是用房子做抵押,都必须两个人同时签字同意才行。感情好的时候没什么问题,但一旦夫妻双方出现分歧,比如一方想卖房,另一方不同意,或者离婚后一方不配合签字,房子就卖不了,事情会变得特别棘手。
见过不少离婚的夫妻,因为房子分割问题谈不拢,一方拿着房产证不肯签字,导致房子一直卖不出去,最后只能通过打官司解决,又费时间又费钱。
(三)离婚分割未必 “一人一半”
很多人都以为,房产证上写了两个人的名字,离婚的时候房子就会一人一半。但实际上,法院判决房产分割的时候,主要看房子的出资来源和婚后还贷情况,不是光看房产证上的名字。
比如男方婚前自己付了 60% 的首付,婚后两个人一起还贷,房产证上写了双方的名字。离婚的时候,法院会先把男方婚前付的首付算成他的个人财产,然后再对婚后共同还贷的部分和房子增值的部分进行分割,女方可能只能分到一小部分。北京朝阳法院就有过这样的案例,最后女方只分到了房子增值部分的 15%,根本不是 “一人一半”。
(四)共有房产可能被查封
如果房产证上写了两个人的名字,其中一方因为欠债还不上,被债权人起诉到法院,法院有权查封这套共有房产中属于欠债方的那部分份额。就算你没欠债,也可能因为对方的问题,导致房子被查封,影响自己的正常居住和使用,麻烦就大了。
四、房产证该写谁的名字?专家给出明确建议
房产证写名字不是小事,关系到产权归属、继承、贷款等一系列问题,不同情况有不同的最优选择,专家的建议大家可以参考。
(一)婚前买房:尽量单独登记
如果房子是婚前买的,不管是自己全款买的,还是父母出资买的,建议尽量只写出资方的名字。
如果是父母出资给子女买的婚前房,更要只写子女一个人的名字。要是加上了对方的名字,在法律上可能会被认定为 “赠与行为”,离婚的时候,对方就有权分走一部分产权,相当于父母的血汗钱白白被分走了。
而且婚前单独登记,还能避免因为对方的征信问题影响贷款。另外,有些城市有限购限贷政策,如果一方名下已经有房,再写双名,可能会导致这套房不能享受首套房的优惠政策,首付比例会提高,贷款利率也会上升,多花不少钱。
(二)婚后买房:可以写双名,但要明确份额
如果是婚后夫妻双方共同出资买房,想写两个人的名字也可以,但最好去公证处做 “按份共有” 公证,明确每个人所占的产权比例,比如各占 50%,或者根据出资比例来定。
这样做的好处是,以后万一出现矛盾或者离婚,房产分割的时候就有明确的依据,不用再扯皮。而且如果一方想卖房或者抵押,也必须经过另一方同意,同时按照份额分配收益,能更好地保护双方的权益。
(三)父母出资买房:一定要保留证据
现在很多年轻人买房,都需要父母帮忙出资,不管是首付还是全款,都要保留好相关证据。比如父母给子女转账的银行流水、聊天记录,最好在转账的时候注明 “赠与子女购房款” 或者 “借款给子女购房”,避免以后出现争议。
如果是父母和子女共同出资买房,建议在房产证上明确每个人的产权份额,并且签订一份书面协议,写清楚出资情况、产权归属、以后卖房怎么分配收益等问题,把丑话说在前面,能减少很多后续的矛盾。
五、买房前必看的 3 个细节,别忽略!
除了产权年限和房产证写名字的问题,这 3 个细节也直接影响你的权益,买房前一定要查清楚、看明白。
(一)看清楚土地性质,别买错房
买房的时候,一定要看土地性质是住宅用地还是商业用地。住宅用地(红本房产证)是最稳妥的,产权 70 年,而且生活成本低,水电费都是民用标准。
如果是商业用地,比如商住公寓,虽然价格可能便宜一些,但产权只有 40 年,水电费是商用标准,比民用的贵很多,长期住下来不划算。而且商业用地到期后的续期政策,目前还没有明确的规定,风险比住宅用地大。另外,商住公寓的转手税费也很高,以后想卖掉很困难,大概率会赔钱。优质好文激励计划
(二)核实开发商资质,查清拿地时间
买新房的时候,别光听开发商宣传,要核实清楚开发商的资质,看看有没有《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等相关证件。尤其是《国有土地使用证》,上面会明确写明土地的出让日期,你可以根据这个日期,算出房子实际的产权剩余年限。
另外,要选择口碑好、实力强的开发商,避免遇到开发商资金断裂、烂尾楼的情况。要是买到烂尾楼,钱花出去了,房子却住不上,维权起来特别难。
(三)保存好所有购房证据,别弄丢
买房过程中产生的所有票据和文件,都要妥善保存好,比如购房合同、契税发票、付款记录、维修基金发票、房产证等。不仅要保留纸质版,最好把电子版上传到云盘备份,避免丢失。
这些文件是你拥有房屋产权的重要证明,以后卖房、继承、办理过户的时候都要用。如果资料丢了,补办起来特别麻烦,还可能影响后续的交易。
六、总结:政策给你撑腰,决策靠自己
最后再跟大家总结一下:70 年产权到期不用慌,国家明确规定自动续期,房子永远是你的,续期费用也不会太高;房产证写名字别盲目追求 “公平”,要根据实际情况选择,婚前单独登记更稳妥,婚后共同出资可以写双名但要明确份额;买房的时候,比产权年限更重要的是房子的老化情况、产权剩余年限和贷款条件,还有土地性质、开发商资质这些细节,都要查清楚。
房产是大多数家庭最值钱的资产,关系到一辈子的幸福。买房前多花点时间研究政策,把这些关键问题搞明白,证据留齐全,就能避免很多后续的麻烦。与其事后闹矛盾、后悔可靠股票配资,不如事前把规则讲清楚、把风险规避掉。
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